Guida all'acquisto

Per orientarti nel mondo delle vendite giudiziarie, comprendere le procedure corrette per partecipare alle vendite o cercare maggiori informazioni, consulta le pagine della nostra guida.

 
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Guida alle vendite immobiliari

Guida alle vendite immobiliari

1) Che cosa si intende per “vendite senza incanto”?
La vendita senza incanto consiste nella presentazione della domanda di acquisto in busta chiusa nel luogo indicato dall’avviso di vendita (Ufficio Notarile Associato o Cancelleria del Tribunale).
L’offerta, irrevocabile, non potrà essere inferiore al prezzo di stima.
Unitamente alla domanda dovrà essere allegato assegno circolare di cauzione (pari al 10% del prezzo indicato nell’offerta) correttamente intestato come previsto dall’Ordinanza o dall’Avviso di Vendita.
In caso di mancato acquisto la cauzione verrà interamente restituita.
Chi ha presentato domanda di acquisto dovrà partecipare all’udienza fissata per l’apertura delle buste, perché nel caso in cui vi siano altre offerte potrà essere proposto rilancio.
All’apertura delle buste, nel caso in cui ci sia un’unica offerta e sia superiore ad un quinto rispetto al prezzo base indicato nelle condizioni di vendita è senz’altro accolta e il bene verrà aggiudicato; viceversa se l’offerta è inferiore a tale valore il Giudice – o il delegato alla Vendita – deciderà se aggiudicare comunque l’immobile o indire una successiva vendita all’incanto oppure, se ci sono più offerte, potrà indire subito una vendita all’incanto fra gli offerenti aggiudicando il bene a chi effettuerà l’offerta più alta.

2) Cosa si intende per “vendite con incanto”?
La vendita con incanto solitamente segue quella “senza incanto” che sia andata deserta ed è una vera e propria vendita all’asta.
Il prezzo base della vendita è uguale a quello precedentemente previsto per la vendita senza incanto.
Occorrerà presentare domanda di partecipazione, su apposita modulistica, nel luogo indicato dall’Avviso di Vendita (Ufficio Notarile Associato, Professionista delegato o Cancelleria del Tribunale) allegando assegno Circolare a titolo di cauzione (sempre pari al 10% del prezzo base). L’assegno andrà correttamente intestato secondo quanto previsto dall’Ordinanza o dall’Avviso di vendita. In alcuni casi è previsto dall’ordinanza di vendita anche l’obbligo di allegare un assegno a titolo di deposito (pari generalmente al 20% del prezzo base).
Il giorno dell’asta avverrà una gara fra le persone che hanno presentato domanda e che potranno effettuare rilanci. L’immobile verrà aggiudicato a chi avrà proposto l’offerta maggiore.
Va precisato che entrambe le modalità di vendita con incanto o senza incanto si svolgono presso lo studio del delegato per la vendita , avanti al delegato nel caso in cui le vendite siano affida dal Giudice delle Esecuzioni, che si occuperà di tutte le operazioni di vendita in luogo del Tribunale oppure presso il Tribunale stesso.

*3) A che cosa serve l’assegno di “cauzione” e di “deposito”? *
La cauzione è un importo in acconto sulla eventuale aggiudicazione che verrà scalato dal prezzo totale di aggiudicazione.
Il deposito deve invece essere considerato in aggiunta al prezzo di aggiudicazione e serve per coprire le spese della procedura (estinzione ipoteche, pagamento tassa di registro o IVA, bolli, oneri vari) che seguono l’aggiudicazione dell’immobile, l’eventuale differenza in eccesso verrà restituita. Si ricorda infatti che l’immobile acquistato dal Tribunale non avrà bisogno di un atto Notarile per il passaggio di proprietà ma di un “decreto di trasferimento” emesso dal Giudice delle Esecuzioni.
Se una persona deposita domanda di partecipazione all’asta e poi non si presenta il giorno previsto, senza documentato o giustificato motivo, subirà una sanzione quantificata nel 10% dell’importo di cauzione versato che gli verrà quindi restituita solo per i nove decimi.

4) Se presento una domanda per partecipare all’asta o l’offerta alla vendita senza incanto, posso mandare qualcun altro al mio posto il giorno dell’asta?
Il giorno della vendita dovrà essere presente la persona che ha proposto domanda di acquisto e alla quale verrà intestato l’immobile eventualmente aggiudicato.
Se un immobile deve essere cointestato è necessario che tutti i cointestatari partecipino all’asta a meno che si tratti di acquisto tra coniugi in regime di comunione legale dei beni.
E’ possibile produrre delega Notarile per la partecipazione di altra persona alla vendita che offra in nome e per conto di chi ha presentato domanda.
E’ altresì possibile che la domanda di partecipazione venga presentata da un “Procuratore Legale” che potrà quindi aggiudicarsi l’immobile per un proprio cliente. Il Procuratore dovrà entro 3 giorni dall’aggiudicazione dichiarare il nome dell’acquirente effettivo.

5) Quale è il termine per presentare le domande?
Le domande devono essere presentate entro le ore 12 del giorno precedente la data fissata per la vendita, unitamente agli assegni previsti nelle condizioni di vendita.

6) Se mi aggiudico un immobile entro quanto tempo devo pagare il saldo del prezzo di aggiudicazione – quando mi potrò considerare proprietario?
Il residuo prezzo di aggiudicazione dovrà essere versato entro il termine stabilito in ordinanza di vendita. Se entro tale data il prezzo complessivo non viene versato, l’aggiudicatario verrà dichiarato decaduto e la cauzione versata verrà trattenuta a titolo di multa. Il bene verrà inoltre rimesso in vendita e se sarà aggiudicato ad un prezzo (sommato alla cauzione trattenuta) inferiore a quello della gara/incanto precedente, la differenza rispetto alla precedente aggiudicazione dovrà essere risarcita dal precedente aggiudicatario che non ha provveduto al saldo.
L’atto che trasferisce la proprietà del bene è il “decreto di trasferimento” emesso dal Giudice dell’Esecuzione . Se l’immobile risulta libero o è già stato liberato dopo il versamento del residuo prezzo, è possibile fare richiesta al Giudice di essere nominato Custode (senza compenso) dei beni che ci si è aggiudicati anche prima dell’emissione del decreto di trasferimento.

7) Le spese condominiali non pagate dall’esecutato rimangono a carico di chi si aggiudica l’immobile?
La legge, ai sensi art. 63 disp. att. codice civile, prevede che per le spese condominiali l’acquirente-aggiudicatario risponda in solido con il venditore-esecutato unicamente per spese dell’anno in corso e per quelle dell’anno precedente.
Il Custode potrà informare su eventuali pendenze in tal senso.

8)Se un immobile è gravato da ipoteche cosa rischio?
Molto spesso i beni pignorati e venduti in procedure esecutive sono gravati da ipoteche. La procedura pubblica di vendita garantisce che l’immobile venduto sia comunque liberato da tutti i pesi e gravami iscritti e quindi venduto libero da ipoteche, pignoramenti o altro, il decreto di trasferimento infatti conterrà l’ordine di cancellazione delle ipoteche e pignoramenti iscritti su quel bene.

9) Che cosa si intende per “aumento del quinto”?
L’aggiudicazione di un immobile – durante una vendita all’incanto – è definita “provvisoria” in quanto entro 10 giorni dalla aggiudicazione, potrà essere proposta nuova domanda per l’acquisto del bene aumentando del 20% il prezzo di aggiudicazione. In questo caso viene fissata una nuova vendita alla quale potranno partecipare coloro che hanno proposto l’aumento del quinto, l’aggiudicatario e coloro che avevano presentato domanda per partecipare all’asta precedente.
A seguito della nuova gara il bene verrà aggiudicato al maggior offerente.
L’ aggiudicazione di un immobile, al termine di una vendita senza incanto, invece è definitiva e non può più essere proposta offerta in aumento.

10) Che cosa si intende per “Custode giudiziario”?
Inizialmente il custode dell’immobile è il debitore stesso che generalmente viene sostituito con apposita ordinanza del Giudice che nomina l’Istituto Vendite Giudiziarie (o diversa persona con provvedimento motivato).
Il custode giudiziario come dice la parola deve “custodire” il bene in attesa della vendita.
Si occuperà quindi di effettuare sopralluoghi presso l’immobile, relazionare il Giudice sullo stato dello stesso e su eventuali situazioni difformi.
Il Custode darà informazioni ai potenziali acquirenti sul bene, fornirà a richiesta copia della perizia e della planimetria dell’immobile e si occuperà di organizzare gratuitamente le visite all’immobile richieste dai potenziali acquirenti.
Le visite verranno effettuate circa 20 giorni prima della data fissata per l’asta e non oltre 10 giorni antecedenti la data stessa.
Riscuoterà gli affitti di eventuali immobili locati versando gli stessi su apposito libretto bancario aperto a nome della procedura.
Si occuperà anche della liberazione dell’immobile quando il Giudice disporrà in tal senso.
Il servizio svolto dal Custode Giudiziario nei confronti dei possibili acquirenti è gratuito.

11) Che cosa succede se l’immobile è occupato da terzi?
Prima di tutto occorre verificare a che titolo è occupato l’immobile.
Dovrà essere verificata l’esistenza di un contratto di affitto regolarmente registrato in data antecedente al pignoramento. In presenza di questa condizione il contratto stesso è considerato “opponibile alla procedura”. L’occupante avrà quindi diritto a permanere nell’immobile anche a seguito della vendita giudiziaria fino alla naturale scadenza del contratto pagando naturalmente l’affitto previsto a chi si sarà aggiudicato l’immobile quale nuovo proprietario.
Qualora invece non esista un contratto di affitto, oppure il contratto non sia registrato o sia stato registrato in data successiva al pignoramento non potrà essere considerato “opponibile alla procedura”.
In questo ultimo caso il Giudice potrà disporre in qualunque momento la liberazione dell’immobile anche prima della vendita del bene.
Quando il Giudice emetterà “decreto di Trasferimento” disporrà anche la liberazione dell’immobile (salvo che la stessa non sia già stata disposta in precedenza), sia che questo sia occupato dal debitore oppure da soggetti terzi senza alcun titolo idoneo a poter rimanere nello stesso.

12) Come posso sapere che immobili vanno in vendita e quando?
Gli avvisi di vendita vengono affissi presso il Tribunale di Aosta e pubblicizzati sui periodici locali, sul quotidiano LA VALLE’ in genere 45 giorni prima della data fissata per la vendita.
Vengono inoltre pubblicizzati sul sito del Tribunale di Aosta sul sito dell’istituto Vendite Giudiziarie dove si può scaricare anche il “Bollettino Ufficiale delle Vendite Giudiziarie”.
Nei siti internet si può prendere visione dell’ordinanza di vendita, delle condizioni di vendita e delle modalità per presentare le domande, sono inoltre disponibili le perizie redatte dagli esperti nominati dal Giudice e le planimetrie dei beni in vendita, oltre ad alcune fotografie degli immobili.

13) Un immobile messo all’asta può essere riscattato prima dal debitore che paga i propri debiti?
Si, il debitore può pagare i propri debiti.
Viene quindi evitato che il bene venga messo all’asta e il debitore ritorna ad avere la disponibilità dell’immobile.

14) Come posso avere altre informazioni su un immobile di cui ho visto la pubblicità?
Una volta individuato il bene che interessa, ulteriori informazioni si possono ottenere presso la Cancelleria Immobiliare del Tribunale, presso l’Ufficio Notarile Associato o presso l’Istituto Vendite Giudiziarie di Alessandria che in genere è anche il Custode dell’immobile.

15) Che cosa si intende per “nuda proprietà” e “usufrutto”?
Quando si acquista una “nuda proprietà” di un immobile significa che se ne avrà la sola proprietà (e quindi anche la possibilità di rivenderlo) ma non anche il godimento e quindi la possibilità di utilizzarlo personalmente o di ricavarne “frutto” per esempio affittandolo.
L’immobile infatti avrà un “usufruttuario” che potrà avere l’utilizzo esclusivo del bene e potrà quindi disporne liberamente, abitarlo o affittarlo.
Chi detiene la nuda proprietà diventerà proprietario del bene in modo esclusivo unicamente quando cesserà il diritto di usufrutto.
L’usufrutto può essere a scadenza – terminare quindi in una data prestabilita – o più frequentemente essere “vitalizio” e cessare quindi alla morte dell’usufruttuario.
Può essere oggetto di pignoramento anche il solo diritto di usufrutto, in tal caso l’aggiudicatario avrà diritto all’uso del bene pur non avendone la proprietà. Il diritto a mantenere l’usufrutto cesserà alla eventuale scadenza già prevista oppure, se vitalizio, alla morte dell’usufruttuario originario.
In genere la fissazione del prezzo di un bene che viene venduto come “nuda proprietà” ha una valutazione inferiore (esistono tabelle apposite di calcolo), così come l’acquisto del solo usufrutto avrà un prezzo diverso in base – per esempio – all’età del soggetto che ne detiene l’usufrutto.

16) Cosa si intende per vendita della quota di 1/6 di un immobile?
Significa che l’aggiudicatario possiederà solo una quota di quell’immobile e dei relativi “frutti” o del ricavato in caso di vendita successiva.

17) Cosa si intende per diritto di superficie?
Il diritto di superficie è il diritto di edificare e di mantenere su un suolo una costruzione quando il suolo appartiene ad un soggetto diverso rispetto a quello di chi costruisce e possiede la proprietà dell’immobile.
Capita frequentemente su terreni di proprietà dello Stato o Comuni sul quale vengono costruiti edifici con diritto di superficie per moltissimi anni (es. 99 anni + 99 anni).

18) Quali sono i vantaggi di acquistare all’asta?
usufruire di prezzi inferiori alla media rispetto ai prezzi di mercato (dal 15% al 50% circa in parte già previsti dal perito e in parte a seguito di ribassi per aste successive); risparmio degli oneri di mediazione delle agenzie immobiliari; il decreto di trasferimento dell’immobile emesso da Giudice delle Esecuzioni ha la stessa valenza del rogito notarile pur comportando meno spese, inoltre è titolo esecutivo per la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie gravanti sul bene; possibilità di condonare le eventuali irregolarità che vizino l’immobile: la domanda di sanatoria deve essere presentata entro 120 giorni dal provvedimento di trasferimento (L. 47/85 L. 551/94); le ricerche e le perizie tecniche effettuate sull’immobile sono una garanzia che evita sgradite sorprese cui potrebbe andare incontro un compratore che non riuscisse ad effettuare i controlli necessari